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强排的几点思考

发布:互联网2019-12-03 09:03:13分类: 国内资讯

"强排”建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案,按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。强排方案的目的主要是为了成本测算及利润率,将项目的开发条件进行梳理,了解项目的利与弊,为营销策划做支撑,便于后期工作的开展。

强排的基本方法

(1)用地性质、地块控制线——在什么样的地上做什么,以及哪些地方可以摆房子。明确城市规划七线(红线:道路红线、用地红线、建筑控制线;以及其他的绿、蓝、黑、紫、黄、橙线),知道退让距离,用意是你最后得知道哪些基底是能用的。

(2)指标体系——必须满足的规范有什么,我可以摆多少房子,不能超过的高度限制(规范、城市规划管理条例)等核心的三个指标是:容积率、密度、限高。

(3)流程

(4)寻找到多种建筑业态组合方案并对比最优解

业态1基底面积×业态1层数+业态2基底面积×业态2层数+……≤ 总地块面积×综合容积率业态1基底面积+业态2基底面积+……= 总地块面积×综合建筑密度(业态1基底面积/业态1建筑密度)+ (业态2基底面积/业态2建筑密度)+......=总地块面积通过反复变换多种业态的基底面积,得出多组解。因为各种建筑业态的获利水平不同,影响获利水平的关键因素是单方售价与单方建安成本的差额。一般而言,随着层高的降低,按高层、小高层、花园洋房、别墅的顺序,获利水平不断提高。通过选择获利水平最高的一组建筑业态,可以得到最大利润或最大利润率的建筑业态组合指标,并由此指标对居住社区品质进行评判。

最终,得到满足控规的建筑密度、容积率、建设用地面积的约束条件,满足税后利润率或税后利润最大、并且满足市场需求和规划技术条件的建筑类型组合及其面积指标

(5)、容积率拆分

容积率对应产品的普遍规律,见下图:

容积率拆分是对给定的容积率进行拆分,从而在在一个项目里产生不同的产品形式,以不满足不同层次的业主需求,同时满足开发商的货值最大化的组合需求。如:三栋同样面积的6层住宅可以拆分成,一栋三层的联排、一栋洋房、一栋高层

为什么拆分重要呢?因为拆分过后,地块内就有了几种产品,抗风险能力提高了。同时,中低端一点的产品(通常指高层公寓这种)满足了容积率,并且好卖;高端的产品(通常是泛指别墅)溢价高,毕竟现在低价越来越高,地产商也要想办法回本,就靠高端产品了。

强排注意事项:

1、重视周边环境分析 

2、客观分析 避免主观臆断

3、技术思考要达到一定的深度

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